??今年7月，地鐵2號線馬尾延伸段的規劃方案正式獲批，將東延至馬尾港站，覆蓋馬尾的主要功能片區，進一步加強與主城區的聯系。而馬尾老城區內，因各項配套齊全，也成為了馬尾本地人選擇的一大宜居板塊。
??今天本期帶大家看一個馬尾主城區商業綜合體旁的純住宅-望海潮。
??望海潮位于建星路以東與羅星西路以西，馬尾區人民法院南側，屬于馬尾中心城區。小區周邊靠近中環自貿廣場、馬尾海軍醫院、馬尾區文化館、羅星中心小學，可以說商業、醫療、文化、教育配套全部都涵蓋到位。一起來看看該樓盤的詳細信息吧。
??樓盤概況
??樓盤名稱：望海潮
??開發商：福州海光榮創置業有限公司
??產品均價：16500-16800元/㎡
??產品戶型：89-128㎡戶型
??容積率：2.8
??綠化率：30%
??房屋屬性：住宅
??樓盤地址：福州市馬尾區羅星西路 中環廣場旁
??產品公布歷程
??? 2019年4月23日，融創地產以7.47億競得馬宗地2019-06號地塊，樓面地價6259元/㎡。
??? 2019年12月15日，項目開盤
??? 2019年12月12日，7#樓；6#樓；8#樓取得預售證（FZ許20190230）
??? 2020年1月8日，9#樓；12#樓取得預售證（FZ許20200004）
??? 2020年3月26日，5#樓取得預售證（FZ許20200053）
??? 2020年11月4日，2#樓取得預售證（FZ許20200310）
??? 2020年12月24日，地下室取得預售證（FZ許20200384）
??? 2021年5月12日，1#樓取得預售證（FZ許20210173）
??? 2021年7月20日，10#樓取得預售證（FZ許20210271）
??產品類型
??望海潮由陽光城、融創、正榮、大東海四家房企聯合打造，項目占地60畝，共規劃5棟高層，4棟小高層，2棟花園洋房，交互式商業?？傆?34戶，毛坯交付，預計將于2022年7月交房。
??其中，1#、2#、3#、5#、6#樓為32-33F的高層，兩梯四戶，中間為89㎡、端頭為109㎡；9#、10#、11#、12#樓為18F的小高層，兩梯兩戶，128㎡戶型；7#、8#樓為7-8F的洋房，一梯兩戶，中間為125㎡、端頭為127㎡。
??主力戶型
??望海潮主推1#、10#樓，建面約89-128㎡戶型，單價13366元/㎡起。面積跨越度大，可選擇的戶型較多。
??望海潮建面約89㎡戶型、三房兩廳兩衛設計。整體布局方正，全明結構，功能分區明確，采光通風性俱佳。
??入戶門與餐廳、客廳以及陽臺直線一體，動線流暢，主臥、次臥、客廳三開間朝南，整體采光比較充足，但陽臺略窄是比較遺憾的一點。
??在布局上，實現動靜分區、干濕分離，居住體驗感更好。主臥還設計了衣帽間，這在89㎡的戶型里面還是比較少見的，但壓縮了北向房間的空間，北向房間較小可作為書房/兒童房。
??與該戶型相類似的，還有109㎡三房兩廳兩衛的戶型，不同的是朝北的廚房和旁邊都設計了朝北的采光井，客廳的采光要好很多，陽臺也升級了變成雙陽臺合一的設計。
??望海潮建面約128㎡四房兩廳兩衛戶型，“堂心式”結構，布局精妙，空間利用率高，南北通透，三開間朝南，整體居住體驗感更好。
??從空間布局上看，玄關入戶，餐客一體，使餐廚緊密聯動，同時讓空間感覺更加寬敞，U型廚房設計巧妙實用，邊上的三分離公用衛生間，增強了使用效率。南向景觀陽臺，還連接著客廳和次臥，保證室內采光，實現全明結構。廚房采用人體工學設計，U型結構，小幅轉身即可完成整個烹飪流程。
??同時，主臥、次臥、客廳等三個空間朝南，通風采光俱佳。主臥套房式設計，不僅寬敞大氣，還有獨立的衛浴空間，更重要的是設計有獨立的衣帽間，居住舒適度高。
??在布局上，實現動靜分區、干濕分離，休息區和活動區實現分離，保證業主居住的私密性和舒適度，滿足改善置業需求。
??周邊配套：
??在交通上，望海潮周邊有地鐵2號線延伸段（規劃中）青州站，距離約500米（如果站點不變的話）以及羅星塔站，距離約800米（如果站點不變的話），小區周邊有兩個地鐵站點，總體而言，出行是比較便利的。據了解，地鐵2號線延伸段預計將于2027年前后通車。
??因規劃中的地鐵存在著眾多不確定性因素，如果因地鐵而考慮置業的購房者，需謹慎。
??同時，周邊有羅星西路、沈海高速、青州大橋、馬尾隧道等城市主干道，無論是通往福州市區或者是馬尾主城區都非常方便。據悉，小區后期會自帶配建一條新路將會打通羅星西路和建星路，可以說該社區后續的交通路網非常成熟。
??在教育上，周邊3km（直線距離）內有福建師范大學第二附屬小學、福州市船政小學、福州二十四中學、福建師范大學第二附屬中學、教師進修學校附屬小學、福州市君竹小學等等，教育資源優質，都是片區內老牌學校，口碑較好。教育配套相比快安等片區完善，并且小學基本都在1km范圍內，有利于孩子上下學家長接送等。
??在醫療上，周邊3km（直線距離）內福州市第二醫院馬尾分院、海軍醫院等醫療配套，還有羅星街道青州衛生所等社區醫院，能夠滿足片區居民的就醫所需。
??在休閑娛樂上，周邊3km（直線距離）內有羅星塔公園、船政文化主題公園、天馬山生態公園，并且距離小區約500米處有江濱景觀帶，為小區住戶提供了一個休閑的新去處。
??同時，還有3km（直線距離）內有中環中心廣場、財富中心、億載金城、君竹路商業步行街、沿山市場等商圈，較好滿足周邊居民的日常采買需求，周末也可駕車去問東江濱大道的名城中心。
??價格分析：
??望海潮參考均價1.65萬/㎡，周邊二手房正榮財富中心（馬尾）屬于2018年左右的房子，房齡相差不遠，掛牌均價在2萬。
??通常來說受房齡和交易稅等因素影響，新房一般比板塊內同品質的對標二手房溢價10%~20%，但這個價格相比望海潮還貴了3500元。綜合來看，望海潮具有一定的性價比，作為馬尾的剛需或剛改購房者是可以考慮的。
??受福州安商房配建政策影響，近來福州出讓地塊均有要求配建安商房比例，純商房地塊成了目前福州土拍市場上的稀缺資源。
??望海潮作為馬尾近些年少有的一個純商社區，相較于周邊在建新盤而言，避免了安商房和商品房混住的不利情況，社區屬性更純粹，純商社區在后期的社區環境、品質及保值都較好。
??同時小區周邊路網成熟、配套完善，生活氛圍更加濃厚，后期若想置換也較為容易。
??項目亮點：
??純商社區：望海潮為純商品房社區。純商品房在物業管理，社區氛圍，以及二手房市場上保值程度等方面都有較突出的優勢，后續有一定的升值空間。
??社區品質佳：望海潮小區容積率2.8，綠化率30%，占地面積約60畝，大小適中。社區內配套了部分生活設施，如健身房、夜光跑道、四點半學堂等。此外，望海潮的車位比為1:1.17，停車空間非常充足。
??配套醇熟：望海潮位于建星路以東與羅星西路以西，馬尾區人民法院南側，屬于馬尾中心城區。周邊靠近中環自貿廣場、馬尾海軍醫院、馬尾區文化館、羅星中心小學，可以說商業、醫療、文化、教育配套全部都涵蓋到位。
??多家房企鍛造：望海潮由陽光城集團、融創中國、正榮地產、大東海集團四家房企聯合打造，多為閩系企業，其地產項目對于常年居住在馬尾城區的本地人所認可。所主打的89平、109平戶型，這些戶型對一些剛需購房者比較友好。
??項目不足：小區部分樓棟沿街會有噪音的影響，加上目前該片區正處于舊城改造階段，城市界面不美觀、路況不佳，預計后期會有所改善。
樓盤點評
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