??據貝殼網的統計數據顯示，2022年5月，福州多數二手老破小的成交均價同比均有上漲，成交均價高達5-7萬/平。其中，劃片鼓二小的安福新村，平均成交單價70167元/㎡，登頂榜首。熟悉鼓樓的人都知道，這些社區，是實打實的“高齡”社區。拉動本月成交均價上漲的主要因素，正是鼓樓學位房“旺季”行情的開啟。
數據來源：中國房價行情網
??“僧多粥少”供需不平衡
??鼓樓學位房價屢創新高
??眾所周知，目前福州常住人口高達842萬，據教育局數據統計，2020-2021年福州市7-12歲的兒童約59萬，其中7歲左右的兒童約10.7萬（正常7歲左右幼升小，數據來源：福建省教育廳），但五城區中社會公認的優質名校并不多，并且大部分都集中在鼓樓。
??公認優質小學：省實小、一附小、二附小、錢塘小、鼓一小、鼓二小、鼓實小、湖濱小、溫泉小等；
??知名公立初中：延安中、屏東中、福一中、十八中、十九中、楊橋中學等。
??這些傳統優質名校，幾乎都集中在鼓樓的東街口、華林路、西湖及五四路一帶，因此在大多數福州人眼里，福州最好的教育在鼓樓。據了解，2022年福州市區12所一類小學，提供學位名額僅4597個左右。
數據來源：福州市人民政府、福州市教育局
??而鼓樓目常住人口約68萬，據教育局數據統計，2020-2021年鼓樓區7-12歲的兒童將近6.4萬，其中7歲的兒童約1.2萬（正常7歲幼升?。?，且隨著三胎政策放開，未來每年的適齡兒童人數只多不減。（數據來源：鼓樓區統計局2022年5月27日發布的《2021年福州市鼓樓區國民經濟和社會發展統計公報》）
??在“六年一學位”的政策管控下，優質名校入學機會越發減少，“僧多粥少”的供需不平衡，使得鼓樓房價也是水漲船高，即使是老破小，都能賣出高價。
??舉個例子，橫錦**小區，劃片鼓二小，房齡高達26年的老舊社區，于今年3月成交了一套38㎡的1居房源，成交單價為101550元/㎡。
??這并非個例，在2021年年底，劃片錢塘小的九彩**小區以超12萬元/㎡的單價，成交一套約30㎡小戶……每年的年底及年中，是鼓樓區學位房二手交易最頻繁，成交價屢破新高的時候。
??如果你以為優質學位房只能在二手房市場呼風喚雨，那只能說，你還是低估了學位房的力量。由于鼓樓那些名校建校時間早，周邊新入市樓盤可謂是鳳毛麟角。但只要是新房插縫入市，不僅是價格火爆，而且無一例外的一房難求！
??以2016年入市的印象**小區為例，盡管戶型不盡人意，但因在西湖邊上，對口的是西峰小學和十八中，不僅新房價格破3.8萬元/㎡，時至今日，二手房價格約6萬元/㎡。
??同樣是2016年入市的溫泉**小區，從幼兒園到中山小學、福州三中初中部，一套房把重點小學和中學一網打盡，入市后熱銷不斷。新房開盤價在38000-41000元/㎡，如今二手房單價也輕松破6萬元/㎡。
??歷史也總是驚人地相似，2018年保利·天悅剛一入市，就創造“500多套房源開盤當日銷售一空”的銷售奇跡，且開盤均價達到4萬+元/㎡。如今再去查看保利·天悅的二手房價格，整體均價在6.04萬/㎡左右。其中，近期一套218㎡的高樓層房源，總價2100萬/套，折合單價高達96331元/㎡。交付僅一年半左右的時間，保利·天悅業主的資產就實現了翻番。雖然目前保利·天悅學校尚未劃片，但環顧該項目所在的鼓樓西湖圈，覆蓋省直機關幼兒園、錢塘小、鼓一小、福州三中等優質學校。
??物以稀為貴，鼓樓作為福州核心城區，幾乎承載著最密集優質的行政、教育、醫療資源，房價也因此成為福州的“天花板”。尤其是區域內教育資源最為集中，最為優質，讓“進鼓樓，讀好學?！背蔀楸姸嗉议L殷勤的渴盼。
??為了緩解過熱的擇校矛盾，在官方推動下，“集團化辦學”、“名校辦分?！钡刃滦娃k學方式應運而生。與傳統名校分校相比，集團化辦學下的名校分校，具備政府鼓勵推動、母校教育資源支持，優質教師資源共享，教學模式快速復制等優勢。
??自2018年起，福州新增了一大批教育集團，目前為止，福州五區已成立約15家教育集團，實現集團化辦學助力教育均衡發展。其中，就包含近期備受關注的鼓一小教育集團和延安中教育集團。
??政府發文
??鼓樓再落雙A名校
??5月16日，鼓樓區發展和改革局相繼發布“關于鼓一小教育集團嘉達校區建設項目建議書的批復”和“關于福州延安中學教育集團國福校區建設項目建議書的批復”。
官方文件截圖
??批復內容顯示，鼓一小教育集團嘉達校區和延安中學教育集團國福校區，建設地點均位于福州市鼓樓區福飛路西側，江厝路南側。其中，鼓一小教育集團嘉達校區擬按54個教學班，增加2430個學位的規模進行建設；而延安中學教育集團國福校區擬按45個教學班，增加2250個學位的規模進行建設。
鼓樓嘉達片區示意圖
??雙A名校同時布局嘉達片區，不僅造福片區內老牌高凈值客群，也將會對片區教育水平實現質的提升。同時引發熱議的，還有嘉達片區唯一在售的豪宅項目——保利·首開 天悅二期，建面約135-350㎡鼓樓臻藏品，與鼓一小嘉達校區、延安中學國福校區規劃地僅一街之隔。
??雙A名校+品質豪宅盤，未來鼓樓嘉達片區將會迎來怎樣的變化？
??雙A教育資源落地鼓樓
??100%名校血統
??鼓一小創建于1906年，是福州享有盛譽的百年名校，實力不容小覷。多年來畢業生合格率、優秀率均達到或超過省標要求。建校以來，先后走出三位院士、兩位將軍和一位世界羽毛球冠軍，為國家培養了眾多優秀人才。如，中科院院士田昭武、中科院研究員許榕生、中央軍委裝備發展部副部長、中將劉勝、曠視聯合創始人楊沐等都是其杰出校友。鼓一小的對口中學十九中，一三附的升學率是6.66%，老八所的升學率是27.62%。師資力量雄厚，教學水平過硬，是福州TOP3公立初中。
鼓樓老八所錄取率排名表，圖表來源于網絡
??2022年2月25日，鼓一小教育集團掛牌成立，包含鼓一校區、嘉達校區、中山小學、梅峰小學等四個校區。其中，鼓一小嘉達校區與鼓一小同一法人，建成后將交付于鼓一小教育集團使用。這意味著，鼓一小嘉達校區與本部屬于“同宗同源”，本質上相當于“鼓一小分?！?，擁有100%鼓一小“血統”。
鼓一小教育集團正式掛牌成立
??而延安中學作為公立中學的“老大”，至今已連續16年中考成績排名公立校第一。不僅升學率位居公立初中首位，而且很多學科教研也是屬于領先位置。比如，數學教研不僅是延安中的強項，甚至是福州乃至全省數學競賽的標桿。
福州延安中學（圖片來源于網絡）
??鼓一小和延安中學，兩個本部實力如此強大，享受集團化辦學下資源加持的鼓一小嘉達校區與延安中學國福校區，教學實力可以預期。在雙A名校加持下，結合目前市場來看，未來嘉達片區也會成為眾多家長眼中的“香饃饃”。
初中教學質量綜合評估考評表
??上鼓樓優質校
??只能老破??？
??在福州，很多改善群體常處于多居所的生活狀態：工作日陪孩子擠在鼓樓“老破小”，周末帶著全家人到其他區的大平層，享受度假生活。雖然不影響孩子就學，卻常常疲于來回奔波。對市場而言，嘉達片區集雙A名校+鼓樓純商大平層為一體的優勢，恰好給了這類家庭更好的選擇。
效果圖
??保利·首開 天悅二期作為近十年鼓樓難得的百畝純商地塊，占地94.03畝，由保利聯袂首開，雙500強品牌開發商操刀。項目規劃17棟11-17層精裝小高層，一梯一戶，獨立電梯入戶，打造鼓樓核心區低密舒適的品質社區。為了匹配鼓樓省直圈的高知高凈值客群需求，保利·首開 天悅二期以近28畝園林造景，近乎等同于鼓樓一個社區的大小，滿足從小到老，全年齡段客群的休閑生活需求。
??另據內部消息，保利·首開 天悅二期大部分房源基本被搶光了，目前該項目僅余少部分房源在售，馬上清盤了。想要提前搶占嘉達片區上升的學位房紅利，又想兼顧舒適居住生活體驗的朋友，這個項目是個比較好的上車機會。
樓盤點評
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