正文

2022年已經收官，這一年注定是樓市不平凡的一年，“活下去”依舊是不少房企的年終目標。那么，這一年福州房地產市場表現如何？又將給購房者帶來什么樣的信號？我們將通過最直接的開盤數據進行分析。

2022年福州開盤僅26次！同比下降70.1%

據樂居大數據中心統計顯示，截止2022年12月31日，2022年福州五區+閩侯共開盤26次，開盤次數較2021年，同比下降約70.1%，總供應約3640套房源（住宅），同比下降約72.8%，樓市降溫明顯。

2021年和2022年開盤對比圖

受當前市場影響，2022年福州五區+閩侯僅24個項目開盤/加推。其中，央企、國企開發商依舊穩定開盤，比如國貿、建發、榕發、保利等。

 2022年福州開盤項目分布圖

從區域來看，2022年開盤主要集中在晉安、倉山、臺江、閩侯、馬尾。其中，晉安和倉山屬于福州“糧倉”所在地，區域內不僅新盤眾多，老盤也持續發力。一方面得益于近些年土儲較多，另一方面區域產品以剛需、剛改、改善為主，可滿足不同齡層置業需求，且配套逐步完備，市場整體認可度比較高。而鼓樓、長樂暫無項目開盤，主要是這些區域新盤量比較少，期待新的一年樓市回暖再發力。

從開盤次數來看，晉安區有11個項目開盤，開盤次數最多，達13次。其中，榕發悅樂郡一年共開盤3次，且去化率較好，目前進入尾盤在售階段。倉山區同樣有9個項目開盤，涵蓋金山、奧體、白湖亭、城南等板塊。其中萬科城市之光、建發縵云、建發璽云等項目開盤去化較好。而閩侯有2個項目開盤，其中國貿學原三期去化較好。臺江區雖然僅一個國貿天琴灣開盤，但單套價格超千萬，且當天去化率超七成，一時轟動福州樓市。

開盤優惠花樣多！單價最高破5萬/㎡大關

從開盤區間價格來看，由于各板塊受到區位配套、項目產品的區別，開盤區間價跨度十分大，大體呈現以中心城區為核心，向外圍逐步遞減的格局。

其中，晉安樓盤開盤價格約在1.9-4.8萬元/㎡；倉山樓盤開盤價格約在2-4萬元/㎡；臺江僅1個樓盤開盤，價格約5.58萬元/㎡左右；馬尾樓盤開盤價格約在1.5-2.3萬元/㎡；閩侯樓盤開盤價格約在1.1-2萬元/㎡。值得一提，臺江-北江濱、晉安-東二環板塊單價最高，部分樓盤破5萬元/㎡大關，比如國貿天琴灣、建發·朗云等。

 備注：順序以開盤時間為排序，去化、價格等數據截止開盤當天，僅供參考，具體請以售樓部實際為準。該數據不構成任何投資建議。

在2022年開盤項目中，主推建面約42-268㎡一至六房，有中小剛需戶型，也有改善大平層，毛坯和帶裝修均有。

優惠方面，有超八成的項目開盤當天都有一定力度的開盤優惠。比如融信瀾灣開盤整體備案價打7折，建發璽云開盤享92折優惠，保利錦上推出一次性96折，按揭99折的優惠……開發商花式放優惠的同時，也進一步拉低了實際開盤價格。

市中心改善盤去化好！最高去化率達100%

從開盤去化來看，由于當前福州樓市轉冷，整體開盤去化呈現兩級分化，市中心高端改善盤去化好，近郊剛需盤去化卻一般。

國貿天琴灣效果圖

數據顯示，2022年開盤項目去化率最高達100%，最低不足20%。比如，建發璟園因近靠地鐵口，一次性開盤，去化率高達100%；榕發悅樂郡開盤3次，因地處福州市中心板塊，臨近地鐵口，故每次開盤去化率都很高。萬科城市之光作為金山TOD住區，開盤優惠力度大，開盤當天去化率達87%。國貿天琴灣因地段好，且是福州第四代生態住宅，雖然面積大總價高，但開盤當天去化卻超7成，刷新福州豪宅新際線。

綜合原因來看，主要有以下幾點：

首先，受當前市場環境影響，樓市目前遇冷，開發商推盤節奏放緩。

其次，項目產品與價格錯配、價格與區域錯配，溢價過高，且項目同質化嚴重，競爭激烈。比如目前福州東區、南二環同類產品競品多，庫存大，去化壓力也大。部分樓盤為了回收資金“以價換量”，出現降價潮。

最后，相較于民營房企，購房者對于國企、央企開發商更情有獨鐘，抗風險能力強，故對此類樓盤認可度和去化相對較高。

結言：

總體而言，2022年福州樓市，不論是開盤量，還是成交量，相比于去年同期，都跌入“冰點”，購房者觀望情緒更濃。開盤去化呈現兩極分化，高端改善盤去化好，近郊剛需盤降價還不好賣。在熱潮逐漸褪去后，堅持“房住不炒”下，合理的調控，才能讓樓市更穩健發展。相信經過一定的時間，樓市定會好轉。

*本文所涉及所有數據來自樂居大數據云，調查數據時間截止2022年12月31日，因統計方式及統計時間等因素影響會存在一定誤差。本文數據僅供用戶參考和借鑒，最終數據以開發商或政府實際公示為準。本頁面所提到房屋面積如無特別標示，均指建筑面積。