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樂居樓盤測評系列 測評師：林敏雪

樂居樓盤測評系列是來自專業測評師的現場踩盤?？蓭椭彿恐?，讓樓盤的真實情況呈現在您的眼前。本系列會陸續覆蓋本城市全部新房，敬請期待。接下來，請您用幾分鐘的時間聆聽我們真實的測評心聲。

【評測師點評樓盤】

首開香悅位于東區板塊，占地約27畝、分兩區域開發，共規劃4棟17-25F的高層住宅以及沿街底商。

【項目亮點】

1、首開香悅東區五里亭，在政策紅利的加持下，板塊內交通、商超、教育、醫療等各項配套一應俱全。

2、社區由國企首開打造，堅持高標準施工、高質量建設、高品質服務，將品質好房交付到每一個業主手中。

3、在戶型打造方面，主打建面約89-110㎡三至四房，降低部分購房者的購房門檻，對剛改客戶群體友好。?

4、社區將打造青年健身、兒童互動場所、下沉草階和藝術長廊等娛樂配套，豐富業主日常休閑生活。

【價格分析】

首開香悅價格28000元/平方米。周邊新房價格，比如，大東海晉棠府約3.05萬/平（含安商房）；綠城美的桂語映月約4萬/平（含裝修）；融僑望云約3.65萬/平（含裝修）；龍湖天璞3.25萬/平，片區新房在3.1萬/㎡-3.5萬/㎡，部分樓盤加精裝甚至達到4.5萬/㎡。  與周邊二手房相比，福興茶會小區1.9w/平；金州花園2.01w/平；日出印象2.67w/平等，整體掛牌單價在2w/平左右，房源主要集中在安置房或老舊小區。未來該片區也將將打造為集商務辦公、商業、高尚居住為一體，配套設施完善的宜居生活新區，發展前景較好。

該片區距離市中心較近，是福州中心的繁華地，東街口、茶亭、五一廣場都在附近。近些年，五里亭附近的新房均價也是一路高漲，連帶著讓五里亭所在晉安連潘板塊主城，也成為福州近五年土拍的熱點。

【樓盤規劃】

首開香悅占地約27.1畝，總建約5.5萬方，容積率2.4，共規劃4棟17-25F的高層住宅（1#、2#，17F；3#，25F）以及沿街底商，劃分為2個區域，其中可售住宅為1#、2#、3#樓，共224套；5#樓為社會租賃房。戶型方面主推建筑面積約89、110㎡三至四房。

社區建筑風格采用新古典主義的美學設計，外立面主要材質為涂料結合鋁板設計，具有典雅時尚美感。社區共設置三個出入口，分別位于西側人行入口及東側兩個車輛出入口。東側除地庫入口設置管控外還設有地面停車管控保證車輛不進入人行入口區域，實現人車分流。

除此之外，巧妙利用社區架空層打造全齡休閑娛樂活動空間。將室外道路、景觀園林、室內架空層相互鏈接，比如3#樓西側是青年健身和兒童互動場所、南側是戶外會客廳；1#與2#樓間是青年健身區、會客洽談區、閱讀空間。社區裙樓還設有社區沿街商業，滿足小區業主的日常生活需求。

 

在物業方面采用首萬物業（以北京首都開發股份有限公司、萬科物業發展有限公司及北京首開鴻城實業有限公司作為股東，三方共同投資設立一家物業服務公司），不僅能保障社區安全、業主舒適度等，更是未來樓盤保值升值的關鍵因素。

 

【樓盤基礎信息】

1、采用人車分流社區管理模式，可以保證業主在社區的活動安全。

2、產權年限是70年：一般民用住宅建筑用地;也就是住宅，可以落戶口。

3、住宅小區綠化率標準居住小區綠地面積占用地總面積應在30%以上。

【戶型分析】

89㎡戶型-三居室-建面約89㎡

首開香悅89㎡戶型，中間戶，三房兩廳兩衛設計，戶型方正，動靜分離，全明采光，三開間朝南，屬于當前市面上主流的三房戶型。

 

從玄關入戶，舉步即達廚房、餐廳、客廳、陽臺和走廊，整體上動區從北到南連成一線、靜區從西到東連成一線，形成十字型，動線非常明晰。

 

入戶左側有較長的靠墻區域，可設計到頂的玄關柜，豐富玄關區域的收納功能。餐客廳一體化設計并連接南向陽臺，讓整體空間更加寬敞。陽臺的東側可以預留洗衣區放置洗衣機，西側則可以作為一個休閑陽臺，放置書籍/花草，且南向次臥連接陽臺，十分宜居。

 

廚房采用U型操作臺面設計，明廚明衛，整體空間也較大，可同時容納2-3人，并且廚房遠離休息區，干擾較小。雙衛浴、干濕分離設計，提升了三口之家/二胎家庭的生活便捷性。

 

主臥自帶飄窗、衣帽間、明衛，寬敞明亮，居住上舒適享受。北向次臥為多功能區域，三口之家的時候可以改造為獨立書房，三代同堂的時候可以改造為兒童房。

110㎡ 4室2廳2衛戶型-四居室-建面約110㎡

首開香悅110㎡戶型，端頭戶，四房兩廳兩衛設計，布局方正大氣，做到了少有的四開間朝南，采光面較大，適合一家三代一起居住。

 

從玄關入戶，舉步即達廚房、餐廳、客廳、陽臺和走廊，整體上動區從北到南連成一線、靜區從西到東連成一線，形成十字型，動線非常明晰。

 

約7m陽臺將客餐廳合并成一個貫通完整的空間，形成一個LDK布局方式；L型廚房設計，洗滌區、烹飪區、操作區、貯藏區應有盡有，操作流程更合理，分段式衛浴，空間利用率高。

 

主臥室配備獨立衣帽間、衛浴和休閑區可形成室內小家的感覺，其余的三個房間，面積較大且靈活性較高，可滿足家庭不同時期的居住需求。

【交通出行】

軌道交通：首開香悅周邊有地鐵2號線和地鐵4號線（在建中）雙地鐵線，其中距離已運行的地鐵2號線五里亭站、和施工中的4號線換乘站前嶼站直線距離約500米。無論是上學、上班、休閑、購物都可以通過地鐵避開高峰車流，出行便捷性高。其中，地鐵2號線西起福州大學城，途經金山生活區、閩江北中央商務區、老城區等區域，可到達福州各個區域。地鐵4號線前嶼站與地鐵2號線換乘，東街口站、城門站可與地鐵1號線換乘，林浦站與地鐵6號線換乘，洪塘站、帝封江站可與地鐵5號線換乘，便捷通往全城。

公共交通：首開香悅周邊1km(直線距離）內有16個公交站，最近的公交站是腫瘤醫院距離該樓盤約315米。周邊主要線路有7路（途經寶龍廣場、鼓山）、27路（途經東街口、西禪寺）、69路（途經鼓山、火車北站）、73路（途經五一廣場、馬尾）等，公共交通路網成熟，多條公交線路可通達全城。?

自駕：首開香悅周邊路網接二環連三環近四環，往西是連江中路，連江中路連接著二環快速通道，經連江中路向北至火車北站；往東便可上福州繞城高速三環，經過鼓山大橋向南至火車南站；東側的前橫快速路北起園中互通與新店外環路、北二通道連接，南至林浦立交可與三江口片區，長樂濱海新城相接。周邊交通路網完善，區域通達性高。 

【周邊配套】

教育配套：首開香悅周邊教育配套齊全，3km范圍內有晉安區教師進修附屬小學、鼓山中心小學、福州第二十中、晉安區教師進修附屬小學等學校環伺，周邊學?？梢詽M足附近孩子就學所需，但具體規劃以政府教育主管部門及辦學方頒布的政策規定為準。 

醫療配套：首開香悅周邊有福州市晉安區中醫院以及福建省兒童醫院等多個醫療配套，未來還將有福州眼科醫院等入駐，滿足周邊地區人民群眾多層、多元化的醫療服務需求。 而且距離福建省立醫院、協和醫院等大型三甲醫院也較近，日常駕車或乘坐公交也可以到達。

商業配套：首開香悅周邊有多個商圈環伺，西側有世歐廣場（直線距離約3公里）、北側有東二環泰禾廣場（直線距離約3公里）、南側有金融街萬達（直線距離約4公里）、東側有宜家商場（直線距離約4公里）。同時還有五里亭沃爾瑪、鼓山沃爾瑪、永輝BRAVO、大潤發等商超，滿足日常采購所需。

公園配套：首開香悅北側是晉安湖生態公園，包括牛崗山公園、鶴林生態公園、晉安湖公園在內，串起總長達19.5公里的環湖步道，以及福州市少兒圖書館、市群藝館、運動場、摩天輪，日常步行即可到達。 

主推建面約89、110㎡三至四房，剛改戶型，距離市中心近，適用于二次置業以及區域地緣購房者。

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