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天貓好房兔年探春報道開啟，實地探訪案場一線，還原市場真實情況，為2023年購房者置業提供更好選擇，歡迎大家持續關注。

3月首日，福州不動產存量交易服務平臺發布數據，福州二手房成交數據新鮮出爐。據統計，福州二手房2月份累計過戶2941套。相比1月份的1557套，成交量環比上漲約88%，也是2022年以來的單月最高成交量。

從各區域成交情況來看，鼓樓區成交量仍位列第一，約占總成交套數的31%，倉山區其次，占比約為29%，馬尾區墊底。
據悉，鼓樓二手房源中，與以往同期一樣，學區占比偏高，其中二類學區成交量更高。一方面，往年的三四月份是學區房的成交高峰值，加之今年又是二胎入學的第二波高峰期。在火熱行情，疊加低利率，購房信心上漲等因素的烘托下，也促進了該類房源的成交速度和時間。

在此需要強調的是，福州房管局每個月發布的二手房數據中，分為成交套數和發布套數。

成交套數為實際過戶套數，發布套數則為福州主力中介的簽約套數，雖然發布數據有些延遲，但也能體現實時的市場數據。從發布套數來看，福州五區成交套數從上個月的866套增加至2329套，環比上漲約169%。而考慮到本月市場回暖速度較快，少部分房源還來不及“發布”，所以2329套的數據與實際簽約數據相比，還存在一定的差距。按照此態勢，預計下個月的發布數據也會有增無減。

我們仍以發布數據為例，面積段中，50㎡以下的成交占比明顯增加，從1月的15%到22%，環比上漲7個百分點。此外，70-90㎡的占比漲幅也較為明顯，從1月的9%到2月份的16.7%，同樣上漲約7個百分點。綜合來看，二手房市場中，小面積的成交占比依然最高。

二手房基本以小面積房源成交為主，新房則是截然不同的成交態勢。據CRIC數據顯示，2023年2月，福州五區住宅產品中，140-180㎡的改善產品段從去年同期的11%，上漲至19%，增幅較大，同比上漲8個百分點。120-140㎡的首改項目成交占比也有所提升，從去年同期的17%上漲至22%，同比上漲約5個百分點。

值得一提的是，以東區、金山為主的改善群體，在本輪樓市回暖行情中，占較大的成交比重。典型如保利錦上、建發璽云為代表的板塊熱門項目。

但市場并非全面上漲，而是局部回暖，兩極分化現象也進一步彰顯。一直以來，70-90㎡的剛需面積段是市場的成交主力，但在行情轉暖，中心項目選擇性更多的情況下，越來越多的購房者也將目光轉到核心板塊。

例如以70-90㎡剛需為主的外圍板塊樓盤，雖價格讓利幅度較大，但難以持續發酵。所以本輪市場中，這類產品的成交占比大幅下滑，成交占比同比降低9個百分比，也是成交降幅最大的面積段。

其實，無論是二手房還是新房，市場只是局部回暖，全面回暖還需一些時日。尤其在福州庫存量高企的當下，中心項目要加大推售節奏。尤其是體量較大，競品較多的項目，可趁勢加大去庫存力度。

另外，樓市有一條規律——“量在價先”，即成交量持續上漲后，價格大概率也會隨即上漲。但回歸到當前市場，“漲價”只適用于個別條件優質，持續熱銷，且房源數量有限，市場上難以替代的一類項目。歸根結底，這樣的項目是極少數，畢竟高庫存和愈加激烈的競爭才是當前福州絕大部分樓盤的真實寫照。

注：文中內容僅代表克而瑞業務板塊福州團隊觀點，僅供參考。