重磅！福建擬出樓市新政！事關購房與保交樓！
來源：樂居買房2023-03-07 17:43:52
3月1日，福建省住房和城鄉建設廳辦公室發布“關于征求《福建省商品房預售資金監管實施細則（征求意見稿）》意見的函”。
為防范房地產項目風險，促進房地產市場平穩健康發展和良性循環，省廳起草了《福建省商品房預售資金監管實施細則（征求意見稿）》，公開征求意見，請認真研究提出具體的修改意見和建議，并于2023年3月31日前以書面形式反饋省廳房管處。
其中，最值得關注的是：該文件事關購房與保交樓！福建省商品房預售資金監管實施細則征求意見稿出爐：當預售項目存在保交樓重大風險隱患時，監管部門可以全面接管預售監管賬戶，并優先用于本項目工程建設 。
以下是文件原文：
第一條為加強商品房預售資金監督管理，保障商品房預售資金用于工程建設，維護購房人合法權益，促進房地產市場健康有序發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》及住建部、中國人民銀行、銀保監會《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）等規定，結合我省實際，制定本細則。第二條本省行政區域內商品房預售資金監管賬戶（以下簡稱監管賬戶）設立、收存、支取、使用及其監督管理，適用本細則。第三條本細則所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業預售商品房所得款項，包括按照商品房買賣合同由購房人支付的具有購房款性質的定金、訂金、預付款、首付款以及后續付款（含銀行按揭貸款、住房公積金貸款）、全裝修款項、安置型商品房回購款及其他形式的購房款等全部房價款。第四條省住房和城鄉建設廳負責指導和監督全省商品房預售資金監管工作；各設區市和平潭綜合實驗區建設或房地產管理部門負責制定本行政區域內的具體監管措施；各市、縣（市、區）建設或房地產管理部門具體負責執行本行政區域內商品房預售資金監管工作（本款所述單位以下簡稱“監管部門”）。人民銀行分支機構按照賬戶管理有關規定，負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作；銀保監部門負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。第五條本細則所稱監管額度是指監管賬戶中確保項目竣工交付和完成房屋所有權首次登記所需的資金額度。監管賬戶中，未超過監管額度的資金為重點監管資金，超出監管額度部分為非重點監管資金。第六條監管額度根據項目建設工程造價、施工合同以及該項目的交付使用條件等因素確定。監管部門可結合房地產開發企業的信用評價等級對監管額度實行差異化監管。第七條商品房預售資金監管遵循“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監管、節點控制”的原則。由監管部門實施預售資金監管負責以下工作：（一）完善本轄區商品房預售資金監督管理具體實施辦法和預售資金監管協議示范文本，明確預售資金監管額度計算方法、重點監管資金使用范圍、相應建設形象進度節點上監管資金控制要求、資金使用申請撥付流程業務流程等；（二）制定保函替代預售監管資金的實施細則，明確申請流程，并制定統一的商品房預售款現金保函示范文本。（三）開發預售資金監管信息系統，提高監管資金撥付審核效率。并商業銀行資金收付系統對接，實時監控預售監管資金繳存、撥付使用情況。（四）定期檢查本轄區內商品房預售資金監管實施情況。第八條房地產開發企業應當在申請商品房預售許可前，按規定選擇一家商業銀行作為商品房預售資金監管銀行，簽訂監管協議、設立監管賬戶。監管銀行應滿足以下條件：（二）配合預售資金監管工作，與當地預售資金監管信息系統對接，實時傳輸預售監管資金繳存、撥付使用情況。第九條監管協議由所在地監管部門、房地產開發企業和監管銀行三方共同簽訂，協議應當明確預售資金監管額度、監管責任以及違約責任等。第十條監管賬戶名應當體現“項目商品房預售資金監管專戶”字樣，一本預售許可證只能對應一個監管賬戶?！渡唐贩款A售許可證》中應當載明監管賬戶信息，并按照政府信息公開要求進行公示。第十一條監管賬戶專用于商品房預售資金的收存和撥付，不得開通任何形式的自動扣款業務，不得作為其他貸款的還款賬戶或還款擔保賬戶。第十二條房地產開發企業需變更監管銀行、監管賬號、開戶范圍、企業名稱、項目名稱等相關信息的，應當經監管部門、監管銀行同意后辦理相關變更手續。第十三條新建商品房項目預售資金應當全部進入監管賬戶。房地產開發企業應當在《商品房買賣合同》中明確監管賬戶信息，由購房人填寫《購房款繳交告知單》作為《商品房買賣合同》的附件，協助購房人直接將購房款存入監管賬戶。第十四條房地產開發企業或被其委托代理預售商品房的中介公司應當在銷售場所醒目位置公示商品房預售資金監管銀行名稱及監管賬戶，并告知購房人應將所有購房款存入其所購買樓棟對應的監管賬戶。購房人被要求將購房款打入非監管賬戶的，應當予以拒絕并有權向監管部門舉報。第十五條監管部門對重點監管資金實行監管。重點監管資金必須用于本項目工程建設，包括本項目建設必須的建筑材料、設備、施工進度款、稅收等相關支出，不得挪作他用，不得用于繳納土地款、罰金、營銷及房地產開發企業員工工資等與本工程建設無關的費用。非重點監管資金可由房地產開發企業提取使用，并登記記錄提取時間、金額、用途等信息。涉及使用項目固定資產抵押融資的項目，非重點監管資金的資金應優先用于歸還貸款、解除抵押。設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽重點監管資金。第十六條房地產開發企業可根據項目（預售樓棟）施工建設節點，申請使用重點監管資金：（一）施工進度達到地上主體工程±0.00以上未達三分之一的，重點監管資金余額不得低于監管資金總額的85%；（二）施工進度達到地上主體工程三分之一以上未達三分之二的，重點監管資金余額不得低于監管資金總額的70%；（三）施工進度達到地上主體工程三分之二以上主體結構未封頂的，重點監管資金余額不得低于監管資金總額的55%；（四）施工進度達到地上主體工程封頂的，重點監管資金余額不得低于監管資金總額的40%；（五）項目基本建成（包含水、電、煤已驗收），房地產開發企業組織施工單位和監理單位、設計單位、勘察單位五方驗收，具備預驗收條件的，重點監管資金余額不得低于監管資金總額的20%；（六）取得項目綜合竣工驗收備案的，重點監管資金余額不得低于監管資金總額的5%；（七）完成不動產首次登記并達到購房人可單方辦理不動產轉移登記條件的，監管協議無其他約定的，可以終止該項目的商品房預售資金監管。各設區市可以依據本地實際，細化增加具體節點上預售資金監管要求。第十七條各設區市監管部門可以根據房地產開發企業動態考核、信用評價及資產負債情況，適當降低或提高其節點留存重點監管資金額度，但每個節點降低或提高的比例不得超過5%。風險企業項目因實施全額監管。第十八條房地產開發企業申請使用重點監管資金，應當按照監管部門確定的撥付節點提出用款申請。申請時需提交以下材料：（二）企業用款申請表，其中項目監理、總包單位應簽字蓋章；第十九條監管部門在受理房地產開發企業重點監管資金使用申請后，應在3個工作日內完成審核，符合使用條件的，出具《商品房預售監管資金撥付通知書》；對不符合使用條件的，應以說明不予受理理由。《商品房預售監管資金撥付通知書》中應當明確資金撥付金額及撥付對象。房地產開發企業在預售前自籌資金支付參建單位前期建設費用并提供付款證明的，屬地監管部門應在核實后，可降低相應金額的監管資金。第二十條監管銀行應當自收到《商品房預售監管資金撥付通知書》在3個工作日內撥付相應款項。在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，監管銀行不得擅自扣劃監管資金。人民法院保全、執行商品房預售資金的，監管銀行應當在1個工作日內書面告知監管部門。第二十一條監管部門發現重點監管資金不足的，應當通知房地產開發企業及時補足，或根據屬地開發項目情況“一盤一策”及時調整預售資金監管方案。第二十二條當預售項目存在保交樓重大風險隱患時，監管部門可以全面接管預售監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理，保障賬戶資金安全，優先用于本項目工程建設；監管銀行應當積極予以配合。第二十三條監管部門要分套核驗已售商品房購房款（首付款、按揭貸款等）到賬情況，發現項目商品房出現已辦理預售合同網簽備案、首付款未存入監管賬戶，或發放的按揭貸款未存入監管賬戶的，要及時處置，開發企業未提供合理說明或逾期未整改的，可以暫停預售監管資金撥付審核。第二十四條對信用良好、管理規范、服從行業管理、積極解決購房人合理訴求的房地產開發企業，按照最高院、住建部、人民銀行、銀保監會有關要求，提交商業銀行出具的現金保函要求釋放相應額度監管資金，屬地監管部門可予以支持。開發企業提交的現金保函應為不可撤銷且見索即付的現金保函，擔保期限不得早于擔保標的項目所有樓棟的計劃竣工驗收備案日期后6個月。第二十五條如監管協議無其他約定的，完成不動產首次登記后，即可申請解除預售資金監管。第二十六條房地產開發企業申請解除預售資金監管的，監管部門應當自受理之日起3個工作日內完成審核。對于符合解除監管條件的，由監管部門出具《商品房預售資金監管解除通知書》，監管銀行按照《商品房預售資金監管解除通知書》解除資金監管。第二十七條房地產開發企業和購房人之間解除商品房預售合同的，監管部門核實后出具《商品房預售資金退款通知書》，監管銀行應及時將購房款原路退回購房人的銀行賬戶。第二十八條監管部門應當加強對商品房預售資金的監督檢查，建立預售項目巡查制度，定期梳理各項目銷售金額、施工進度、工程款支付和預售監管資金使用情況，排查風險項目。第二十九條房地產開發企業有下列違規行為的（或逾期未改正的），監管部門可采?。贺熈钕奁谡?、暫停監管資金撥付、暫停商品房合同網簽備案、暫停商品房預售、記入企業信用檔案，降低企業信用評級，提高監管額度等措施；造成嚴重后果的，可發布購房風險警示并報送有關部門依法追究法律責任。（一）未按規定將商品房預售資金部分或全部存入監管賬戶的；第三十條施工、監理、勘察、設計等單位提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業違規使用或套取監管額度內資金的，由監管部門對相關參建單位予以曝光，并將其不良行為記入信用檔案，按照相關規定予以信用扣分或列入黑名單。第三十一條銷售代理中介機構在監管賬戶外直接收取預售資金、未將購房款存入監管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管、擅自挪用違規，或者協助房地產開發企業實施逃避預售資金監管行為的，由監管部門依法對銷售代理中介機構實施重點監管并予以信用扣分。第三十二條監管銀行違反預售資金監管辦法的相關規定（或監管協議的相關條款），未經監管部門核實同意，擅自撥付監管額度內資金的，監管銀行應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任；相關行為通報人民銀行分支機構、銀保監部門予以處理。監管銀行未在規定時限內整改到位的，列入商品房預售資金監管不誠信單位黑名單。辦理按揭貸款業務的商業銀行與購房人在簽訂借款合同中，應將預售許可證中指定的監管賬戶列為放款賬戶并將按揭貸款劃入其中。按揭貸款未轉入監管賬戶的，監管部門以書面形式責令辦理按揭貸款業務的商業銀行整改，并對其予以通報，同時報送人民銀行分支機構、銀保監部門予以處理。辦理按揭貸款業務的商業銀行未在規定時限內整改到位的，列入商品房預售資金監管不誠信單位名單。第三十三條國家機關、監管銀行工作人員在商品房預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。第三十四條 各設區城市可依據本辦法，結合當地實際，制定或重新修訂本行政區域內的商品房預售資金監管辦法實施細則。第三十五條本辦法自2022年X月X日起施行，有效期5年。施行之后《關于加強商品房預售資金監管工作的指導意見》（閩建〔2020〕7號）同時廢止。
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